什么是小產(chǎn)權房？

　　“小產(chǎn)權房”并不是一個嚴格的法律概念，只是社會上的一種俗稱，通常是指以營利為目的，未經(jīng)相關行政主管部門審批，非法占用農(nóng)村集體土地（包括國有土地私自改變土地用途在內）建設住宅項目用于銷售或變相銷售。由于未獲得土地、規(guī)劃、建設、銷售等行政許可，不能辦理產(chǎn)權登記，屬于沒有產(chǎn)權、不受法律保護的房屋。

　　小產(chǎn)權房都有哪些風險？

　　案例一：購買“小產(chǎn)權房”卻無法收房，退了房款卻不退34萬中介費用

　　2018年8月，市民郭女士在某泰地產(chǎn)工作人員的推薦下，購買了一套價值154萬元的“小產(chǎn)權房”，然而，在付完全款之后，郭女士發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)對外出租，無法收房，只能和原業(yè)主協(xié)商退還120萬元的房款，然而作為中介的某泰地產(chǎn)卻在事后拒絕退還34萬元的中介費用。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會經(jīng)過調查，某泰地產(chǎn)確實存在“為禁止交易的房產(chǎn)提供經(jīng)紀服務、違規(guī)占用客戶房地產(chǎn)交易資金”等行為，對此，協(xié)會決定吊銷某泰地產(chǎn)行業(yè)會員資格，將某泰地產(chǎn)及下屬工作人員楊某列入行業(yè)黑名單，并抄送征信合作單位。此外，市規(guī)劃國土委、市市場監(jiān)管委等部門也做出了處理決定。

　　案例二：一房多押，小產(chǎn)權房業(yè)主攜數(shù)千萬失蹤

　　2016年，某騰花園管理處以及這棟小產(chǎn)權房的開發(fā)商分別與十幾名住戶簽訂了合作建房協(xié)議書以及個人借款還款合同，以某騰花園內的小產(chǎn)權房為抵押物，分別向這些住戶借款幾十萬到上百萬不等。

　　消息一傳開，某騰花園的居民都互相打聽開來，居然發(fā)現(xiàn)，管理處和開發(fā)商向很多戶居民借過錢，用的抵押物，只有兩間房和兩間臨街鋪面。比如這間1806號房，就抵押給了13個人之多。

　　發(fā)現(xiàn)問題之后，居民們試圖聯(lián)系到物業(yè)管理處負責人廖某以及開發(fā)商代表黃某等五位負責人，然而這五人全部不見蹤影，手機全部處于關機狀態(tài)，至今已經(jīng)有20多天了。

　　由于借款人失聯(lián)，部分居民拿著抵押協(xié)議書住進了1806號房，然而更多手持1806號房抵押協(xié)議書的居民卻與他們發(fā)生了沖突，部分居民砸開鐵門，申明自己的房屋所有權，多人發(fā)生口角甚至肢體沖突，直到警方趕到暫時平息了矛盾。

　　居民們表示，他們與廖某等欠款人同住一屋檐下已經(jīng)多年了，相互關系一直都不錯，誰也沒想到廖某等人暗地里借了那么多人的錢，初步估計總額已達兩千多萬。

　　以上“吃大虧”的案例足以透露購買小產(chǎn)權房風險多多，主要風險歸納為以下幾點：

　　一、沒辦法辦理房產(chǎn)證

　　1.雙方簽署的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案；

　　2.開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產(chǎn)證；

　　3.即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產(chǎn)權共有（用）證，享有的權利完全不一樣。

　　二、難以規(guī)避“一房多賣”風險

　　因為小產(chǎn)權房無法進行不動產(chǎn)登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。

　　三、脫離監(jiān)管質量難以保證大多小產(chǎn)權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發(fā)生。

　　四、購房時無法進行銀行貸款

　　不動產(chǎn)抵押以登記為生效要件，小產(chǎn)權房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設立抵押權。

　　五、套現(xiàn)困難，難以轉讓

　　小產(chǎn)權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權人實際還是賣方。

　　六、小產(chǎn)權房難分割

　　因為購房人對于小產(chǎn)權房沒有所有權，所以不管是離婚，還是繼承，法院都很可能不對小產(chǎn)權房進行處理。

　　七、有可能被無償征用或者征收

　　小產(chǎn)權房未經(jīng)土地行政管理部門批準而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地；小產(chǎn)權房無建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的，涉嫌違法建設。

　　八、隨時面臨業(yè)主“違約風險”

　　在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以你們簽訂的是無效合同為由進行毀約。

　　相關法律規(guī)定怎么說的？

　　一直以來深圳堅決打擊非法建設、銷售的“小產(chǎn)權房”，以下是一些“小產(chǎn)權房”違法行為的法律責任。

　　一、涉嫌非法使用土地行為

　　“小產(chǎn)權房”都是未經(jīng)相關行政主管部門批準建設在農(nóng)村集體土地、國有土地甚至農(nóng)用地上的，這涉及違反了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例》第二十一條規(guī)定：“土地使用者應當按照出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。”

　　根據(jù)相關規(guī)定，市規(guī)劃和自然資源部門責令限期改正，并可以處土地使用權出讓金總額百分之二十的罰款。拒不改正的，市規(guī)劃和自然資源部門無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、附著物。

　　二、涉嫌非法經(jīng)營行為

　　“小產(chǎn)權房”在出租、出售過程中，并未取得相關行政主管部門的經(jīng)驗許可，而且在實際操作中都是以謀取非法利潤為目的的，這種行為涉嫌非法經(jīng)營。違反了《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)應當依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質證書。禁止未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質證書的任何單位和個人從事房地產(chǎn)開發(fā)，禁止任何單位和個人違反國家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設用地使用權的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。禁止銷售前款規(guī)定的違法開發(fā)建設的建筑物，禁止任何單位和個人為其銷售行為提供法律見證、經(jīng)紀、公證、貸款等服務和便利?！睂Υ酥鞴懿块T可責令限期改正，并處5萬元罰款。

　　甚至可能違反《中華人民共和國刑法》第二百二十五條規(guī)定：“【非法經(jīng)營罪】違反國家規(guī)定，有下列非法經(jīng)營行為之一，擾亂市場秩序，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處五年以上有期徒刑，并處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒收財產(chǎn)：（一）未經(jīng)許可經(jīng)營法律、行政法規(guī)規(guī)定的專營、專賣物品或者其他限制買賣的物品的；”。

　　三、涉嫌非法廣告宣傳行為

　　“小產(chǎn)權房”在銷售過程中往往存在虛假宣傳和承諾，違反《中華人民共和國廣告法》第三十七條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)品或者提供的服務，以及禁止發(fā)布廣告的商品或者服務，任何單位或者個人不得設計、制作、代理、發(fā)布廣告?！笔袌霰O(jiān)督管理部門需責令停止發(fā)布廣告，對廣告主處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，并可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請；對廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，由市場監(jiān)督管理部門沒收廣告費用，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，并可以吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　“小產(chǎn)權房”交易常常存在重大潛在風險，大家一定要通過合法途徑購買房產(chǎn)，別為了一時便利或省錢就購買“小產(chǎn)權房”。