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　　為進(jìn)一步規(guī)范社區(qū)股份合作公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）集體用地開發(fā)和交易行為，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)防控，根據(jù)市、區(qū)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，修訂出臺(tái)《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2022〕2號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施細(xì)則”）。

　　一、《實(shí)施細(xì)則》修訂背景

　　為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院、省、市有關(guān)深化“放管服”改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的決策部署，我區(qū)發(fā)布《關(guān)于持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境支持市場(chǎng)主體更好發(fā)展的若干措施》，提出了“優(yōu)化集體土地（物業(yè)）處置流程”的要求。同時(shí)，原《實(shí)施細(xì)則》的頒布，規(guī)范了我區(qū)集體土地開發(fā)和交易的程序和途徑，實(shí)現(xiàn)了我區(qū)集體土地的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，促進(jìn)了我區(qū)集體資產(chǎn)的保值增值，但也存在程序復(fù)雜、街道審查備案與上平臺(tái)招商時(shí)間過長(zhǎng)、與新修訂出臺(tái)的政策文件規(guī)定不完全統(tǒng)一等問題，制約了項(xiàng)目快速推進(jìn)。因此，有必要對(duì)原《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修訂，進(jìn)一步規(guī)范集體用地的開發(fā)和交易行為，保障社區(qū)股份合作公司的集體利益，有效推進(jìn)我區(qū)城市更新開發(fā)項(xiàng)目。

　　二、《實(shí)施細(xì)則》修訂原則

　?。ㄒ唬┯欣陧?xiàng)目快速推進(jìn)。通過簡(jiǎn)化程序，提高效率，優(yōu)化流程，直接選取正式合作方以及給予前期意向合作方和前期服務(wù)商優(yōu)先權(quán)，有利于開發(fā)商加大投入，推動(dòng)項(xiàng)目的快速推進(jìn)。

　?。ǘ┯欣诟纳茽I(yíng)商環(huán)境。通過優(yōu)化集體資產(chǎn)處置程序，放寬保證金繳交方式的要求，降低開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)壓力，改善營(yíng)商環(huán)境，提高開發(fā)企業(yè)推動(dòng)項(xiàng)目積極性。

　?。ㄈ┯欣谇昂笳呓y(tǒng)一。加強(qiáng)政策之間的銜接，注重前后政策之間的關(guān)聯(lián)性和系統(tǒng)性，將土地利益統(tǒng)籌相關(guān)規(guī)定以及其他新出臺(tái)的規(guī)定融入其中，進(jìn)一步完善《實(shí)施細(xì)則》。

　　三、《實(shí)施細(xì)則》主要修訂內(nèi)容

　　《實(shí)施細(xì)則》共7章36條。對(duì)比原《實(shí)施細(xì)則》主要從以下方面進(jìn)行了修訂：

　?。ㄒ唬﹥?yōu)化招商流程，精簡(jiǎn)招商次數(shù)。取消選取意向合作方的流程，僅保留選取合作方的環(huán)節(jié)。同時(shí)，引導(dǎo)社區(qū)股份合作公司提前選定合作方、簽訂終止協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議等措施，盡快轉(zhuǎn)化和消化現(xiàn)有意向合作方。

　?。ǘ┨崆敖灰讜r(shí)點(diǎn)，選取項(xiàng)目合作方。為提升項(xiàng)目的開發(fā)推進(jìn)效率，交易時(shí)點(diǎn)不再與城市更新單元規(guī)劃批復(fù)、不再與土地整備利益統(tǒng)籌簽訂“四方協(xié)議”掛鉤。在《實(shí)施細(xì)則》中明確：城市更新項(xiàng)目取得區(qū)城市更新主管部門認(rèn)可其城市更新可行性、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目取得區(qū)土地整備主管部門認(rèn)可其利益統(tǒng)籌可行性及必要性后，即可啟動(dòng)選取合作方的程序。

　　（三）簡(jiǎn)化備案程序，壓縮備案時(shí)間。推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)，落實(shí)中央“放管服”改革要求，取消街道辦審查評(píng)估報(bào)告、招商方案等股東大會(huì)擬表決資料的環(huán)節(jié)，尊重社區(qū)股份合作公司的決策自主權(quán)，由社區(qū)股份合作公司召開股東（代表）大會(huì)自主審議通過評(píng)估報(bào)告、招商方案等相關(guān)事項(xiàng)。在《實(shí)施細(xì)則》中明確：一是取消審查復(fù)核環(huán)節(jié)，加大社區(qū)股份合作公司對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)。二是調(diào)整備案形式，減少行政干預(yù)；三是明確街道辦備案時(shí)限為10個(gè)工作日內(nèi)。

　?。ㄋ模﹥?yōu)化保證金交納方式，為企業(yè)減負(fù)。參照城市更新專項(xiàng)監(jiān)管資金交納方式，增加銀行保函、政府控股的金融機(jī)構(gòu)保函等保證金交納方式。

　　（五）明確前期意向合作方和前期服務(wù)商的優(yōu)先權(quán)。為配合落實(shí)區(qū)政府主導(dǎo)的平方公里級(jí)重大項(xiàng)目，明確“政府委托或政府和社區(qū)股份合作公司共同委托的前期服務(wù)商參照意向合作方享有優(yōu)先權(quán)”。

　?。┘訌?qiáng)政策銜接。為保障政策統(tǒng)一性，將《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》等相關(guān)文件融入到《實(shí)施細(xì)則》修訂中，如增加土地整備利益統(tǒng)籌政策相關(guān)內(nèi)容以及取消“1+6”集體用地入市項(xiàng)目相關(guān)內(nèi)容。

　?。ㄆ撸┰黾咏值擂k（含原鎮(zhèn)政府）、居委會(huì)（含村委會(huì)）簽訂合作協(xié)議作為歷史遺留項(xiàng)目處置。因歷史原因，存在部分原鎮(zhèn)政府、村委會(huì)為招商引資、發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)簽訂的合作協(xié)議，但對(duì)于此類項(xiàng)目缺乏認(rèn)定處置程序。此次修訂明確2011年4月12日前，由所在街道辦（含原鎮(zhèn)政府）、居委會(huì)（含原村委會(huì)）簽訂合作協(xié)議的，現(xiàn)經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)以章程規(guī)定的特別決議程序（其他法律法規(guī)對(duì)通過率有規(guī)定的，從其規(guī)定）通過后，屬于歷史遺留問題集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目，在不違反土地及城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定且能夠保障社區(qū)集體利益的，可以不重新選定合作方。

　?。ò耍┘訌?qiáng)事中事后監(jiān)管。區(qū)集體資產(chǎn)管理部門和各街道辦聯(lián)合采用信用監(jiān)管、“雙隨機(jī)、一公開”等方式進(jìn)行監(jiān)管，重點(diǎn)對(duì)投訴舉報(bào)、轉(zhuǎn)辦交辦、數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)等發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行檢查，必要時(shí)可聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)開展審計(jì)、復(fù)核等工作，檢查結(jié)果向股民公開，并依法依規(guī)處置。

　　四、開發(fā)方式及步驟程序

　?。ㄒ唬┘w用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新、自主實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌）項(xiàng)目

　　1.項(xiàng)目論證

　　（1）公司應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成可行性分析報(bào)告。

　?。?）報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　?。?）將報(bào)告在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　2.民主決策

　?。?）召開股東（代表）大會(huì)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決；

　?。?）表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　3.街道辦備案

　?。?）公司應(yīng)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)文件或土地整備利益統(tǒng)籌留用土地批復(fù)文件后將項(xiàng)目整體資料報(bào)街道辦備案。

　?。?）街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　?。ǘ┘w用地合作開發(fā)項(xiàng)目

　　1.項(xiàng)目論證和資產(chǎn)評(píng)估

　?。?）公司應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和評(píng)估。

　?。?）可行性分析報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　　（3）可行性分析報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等主要內(nèi)容應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　2.制定合作開發(fā)方案

　?。?）公司制定合作開發(fā)方案，并經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)對(duì)合作開發(fā)方案進(jìn)行表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　?。?）合作開發(fā)方案應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不得少于15天。

　　3.民主決策

　　召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　4.街道辦備案

　?。?）公司應(yīng)于股東（代表）大會(huì)結(jié)果公示無異議后5個(gè)工作日內(nèi)，將相關(guān)資料報(bào)街道辦備案。

　?。?）街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　5.通過交易機(jī)構(gòu)選定合作方

　　通過交易機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)程序公開選定合作方。

　　6.簽訂合作協(xié)議

　　交易結(jié)果公示無異議后，交易機(jī)構(gòu)出具交易憑證，社區(qū)股份合作公司應(yīng)按照交易事項(xiàng)簽訂合作協(xié)議。

　　（三）不具有重大影響權(quán)的城市更新項(xiàng)目

　　1.項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

　?。?）公司應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)條件進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在公司公告欄內(nèi)公示不得少于10天。

　　2.擬定合作補(bǔ)償方案

　?。?）雙方協(xié)商擬定合作補(bǔ)償方案，并經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)對(duì)方案進(jìn)行表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　　（2）合作補(bǔ)償方案在公司公告欄內(nèi)公示不得少于15天。

　　3.民主決策

　　（1）召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)擬合作補(bǔ)償方案等進(jìn)行表決。

　　（2）股東（代表）大會(huì)表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　4.街道辦備案

　?。?）公司應(yīng)于股東（代表）大會(huì)結(jié)果無異議后5個(gè)工作日內(nèi)，將相關(guān)資料報(bào)街道辦備案。

　　（2）街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　5.簽訂合作補(bǔ)償協(xié)議

　　公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東（代表）大會(huì)審議的合作事項(xiàng)，與開發(fā)主體簽訂合作補(bǔ)償協(xié)議。

　　（四）集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

　　1.項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

　?。?）公司應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

　?。?）報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　?。?）報(bào)告在公司公告欄內(nèi)公示不得少于10天。

　　2.制定掛牌轉(zhuǎn)讓方案

　?。?）公司董事會(huì)制定土地或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案，并經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)對(duì)掛牌轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。

　?。?）轉(zhuǎn)讓方案和轉(zhuǎn)讓原因及轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)管理情況等應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不得少于15天。

　　3.民主決策

　　（1）召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　（2）表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示不少于10天。

　　4.街道辦備案

　　（1）公司應(yīng)于股東（代表）大會(huì)結(jié)果公示無異議后5個(gè)工作日內(nèi)，將相關(guān)資料報(bào)街道辦備案。

　?。?）街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　5.掛牌交易

　　將集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)在交易機(jī)構(gòu)掛牌交易。

　　6.簽訂交易協(xié)議

　　公司根據(jù)掛牌交易結(jié)果與交易方簽訂交易協(xié)議。

　　五、備案資料

　?。ㄒ唬┘w用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新、自主實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌）項(xiàng)目提交的備案資料：

　?。ǘ┘w用地合作開發(fā)項(xiàng)目提交的備案資料：

　?。ㄈ┎痪哂兄卮笥绊憴?quán)的城市更新項(xiàng)目提交的備案資料：

　?。ㄋ模┘w用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目提交的備案資料：